भारत में रियल एस्टेट विनियमन अधिनियम | Real Estate Regulation Act in India

भारत में रियल एस्टेट विनियमन अधिनियम  

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (आरईआरए) अंततः 1 मई, 2017 को भारत के रियल एस्टेट सेक्टर को अपना पहला नियामक देगा। इसे पिछले वर्ष संसद द्वारा पारित किया गया था और केंद्रीय आवास और शहरी गरीबी उन्मूलन मंत्रालय ने नियामक के कामकाज के नियमों को तैयार और सूचित करने के लिए 1 मई, 2017 तक का समय माँगा था। रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम से आशा है कि यह रियल्टी क्षेत्र में पारदर्शिता और उत्तरदायित्व लाएंगा और यह सुनिश्चित करेगा कि डेवलपर्स किसी को धोखा ना दें । यह अधिनियम यह भी सुनिश्चित करेगा कि उपभोक्ताओं को देर से वितरण को नहीं सहना होगा।

RERA क्या है?

RERA के मुताबिक प्रत्येक राज्य और संघीय क्षेत्र के पास नियामक के कामकाज को नियंत्रित करने के लिए अपने स्वयं के नियामक और नियम स्थापित होंगे। राष्ट्रीय राजधानी सहित केंद्र शासित प्रदेशों के लिए केंद्र ने नियमों का मसौदा तैयार किया है। जबकि कई राज्य अभी भी RERA नियमों की अधिसूचना के लिए अनुसूची में पीछे हैं। कई ने नियमों को अधिसूचित किया गया है और एक नियामक कामकाज शुरू कर देंगे। इनमें से कुछ राज्य जैसे हरियाणा, उत्तर प्रदेश और महाराष्ट्र हैं।

RERA के सबसे महत्वपूर्ण बुनियादी नियम यहां दिए गए हैं

  1. बुकिंग के समय डेवलपर और आवंटन पत्र जारी करना आबंटित को उपलब्ध कराने के लिए जिम्मेदार होगा निम्नलिखित जानकारी
  • सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित विनिर्देशों के साथ स्वीकृत योजनाएं, लेआउट योजनाएं,
  • परियोजना के पूरा होने के चरण-वार समय कार्यक्रम, जिसमें जल, स्वच्छता और बिजली जैसे नागरिक बुनियादी ढांचे के प्रावधान शामिल हैं I
  1. वर्तमान में अधिकांश बिल्डर्स बुकिंग की राशि के रूप में संपत्ति की कुल लागत का 10 प्रतिशत मानते हैं। ‘बिक्री का समझौता’ एक बाद की तारीख में तैयार किया गया है। अब RERA के अनुसार बिक्री के लिए एक पंजीकृत अनुबंध में प्रवेश किए बिना एक प्रमोटर संपत्ति के 10 प्रतिशत से अधिक लागत को अग्रिम भुगतान या आवेदन शुल्क के रूप में स्वीकार नहीं कर सकता है।
  2. किसी प्रोजेक्ट को विज्ञापित करने से पहले एक पंजीकरण संख्या प्राप्त की जानी चाहिए। कुछ महत्वपूर्ण दस्तावेज जिन्हें प्रमोटर को आरए को प्रस्तुत करना होगा इसमें शामिल हैं
  • प्रमोटर के पृष्ठभूमि का विवरण
  • प्रमोटर द्वारा शुरू की गई परियोजनाओं का एक संक्षिप्त विवरण पिछले पांच वर्षों में, जो पहले से ही पूरे हो चुके हैं या बनाये गए हैं उक्त परियोजनाओं की वर्तमान स्थिति, इसके पूरा होने में कोई देरी, विलम्ब मामलों का विवरण, भूमि के प्रकार का विवरण और विलम्ब भुगतान को बताने की आवश्यकता होगी।
  • सक्षम प्राधिकारी से मंजूरी और प्रारंभ प्रमाणपत्र की प्रमाणित प्रतिलिपि और जहां परियोजना चरणों में विकसित होने का प्रस्ताव है इस तरह की प्रत्येक चरण के लिए सक्षम प्राधिकारी से अनुमोदनों और प्रारंभ प्रमाणपत्र की एक प्रति भी प्रस्तुत की जानी है।
  • स्वीकृत योजना, लेआउट योजना और प्रस्तावित परियोजना के विनिर्देशों या सक्षम प्राधिकारी द्वारा मंजूर चरण और संपूर्ण परियोजना।
  • आबंटन पत्र, बिक्री के लिए एक समझौते का प्रोफोमा और आबंटियों के साथ हस्ताक्षर किए जाने का प्रस्ताव है।
  • परियोजना में बिक्री के लिए अपार्टमेंटों का नंबर, प्रकार और क्षेत्र, अनन्य बालकनी या बरामदा क्षेत्रों के क्षेत्र के साथ और अपार्टमेंट के साथ अनन्य खुले छत वाले इलाके अगर कोई हो
  • परियोजना में बिक्री के लिए गेराज की संख्या और क्षेत्र।
  1. RERA न केवल नए लॉन्च को कवर करती हैं बल्कि परियोजनाओं को चालू कर रही हैं। 31 नवंबर 2017 तक रीरा के साथ पंजीकृत अपनी चालू परियोजनाएं प्राप्त करने के लिए प्रमोटरों को तीन महीने दिए गए हैं।
  2. सुनिश्चित करें कि 1 मई, 2017 के बाद किसी भी समय खरीदे गए संपत्ति एक ऐसी परियोजना है जो RERA के साथ पंजीकृत है। एक बार राज्य की आरए की स्थापना हो जाने के बाद, बिल्डरों को अपनी परियोजनाओं को वित्तीय विवरणों, कानूनी शीर्षक विलेख और अन्य दस्तावेजों की एक प्रति सहित सभी जानकारी प्रस्तुत करके अपनी परियोजनाओं को पंजीकृत करना होगा। बिल्डरों को एक पंजीकरण संख्या परियोजना-वार प्राप्त होगी।
  3. RERA के साथ पंजीकरण के बाद, प्राधिकरण की वेबसाइट पर RERA की वेबसाइट पर एक प्राधिकरण की परियोजना संबंधी जानकारी अपलोड करने के लिए एक लॉगिन-आईडी और पासवर्ड दिया जाएगा। यह त्रैमासिक अप-टू-डेट नंबर और प्रकार या अपार्टमेंट या भूखंडों की सूची दिखाएगा, जैसा कि बुकिंग, परियोजना की तिमाही अप-टू-डेट की स्थिति; और अन्य जानकारी आदि।
  4. कई बिल्डरों के साथ निर्माण की गुणवत्ता भी चिंता का मामला है। RERA के नियमों के अधिकार के तहत यह कब्जे के 5 वर्षों के बाद सुरक्षा के लिए प्रदान किया गया है। यदि किसी भी संरचनात्मक दोष या किसी अन्य कामकाज में गुणवत्ता या सेवा के प्रावधान या प्रमोटर के किसी भी अन्य दायित्वों को बिक्री के लिए समझौते के अनुसार पांच वर्ष की अवधि के भीतर प्रमोटर के नोटिस दिया जाता है तो प्रमोटर का यह कर्तव्य होगा की 30 दिनों के भीतर बिना शुल्क के बिना ऐसे दोषों को सुधारे।
  5. इन सभी वर्षों में देरी का अधिकार आदर्श रहा है। यदि प्रमोटर पूर्ण होने में विफल रहता है या सहमति के समय-अवधि के भीतर संपत्ति का अधिकार नहीं दे पाता है तो उसे बिक्री के लिए अनुबंध में उल्लिखित दर पर ब्याज के साथ कुल राशि वापस करनी होगी और यदि खरीदार परियोजना से वापस लेने का इरादा नहीं करता है तो प्रमोटर सौंपे जाने तक देरी के हर महीने के लिए ब्याज का भुगतान करेगा।

अब तक, 13 राज्यों और संघ राज्य क्षेत्रों को अधिसूचित किया गया है कि RERA प्रभाव में आ गया है। इन राज्यों में उत्तर प्रदेश, गुजरात, ओडिशा, आंध्र प्रदेश, महाराष्ट्र, मध्य प्रदेश और बिहार शामिल हैं जबकि संघ शासित प्रदेश जैसे अंडमान निकोबार द्वीप समूह, चंडीगढ़, दादरा और नगर हवेली, दमन और दीप और लक्षद्वीप आदि शामिल हैं। दिल्ली एनसीआर में RERA को शुरू करने के बारे में सूचित किया गया है।

Leave a Reply